Il condominio è un tipo particolare di comunione. Si ha quando in un edificio con più unità immobiliari due o più persone sono ciascuna proprietaria di una parte di esse in via esclusiva. La particolarità è data dalla circostanza che i proprietari esclusivi degli immobili costituenti il condominio sono anche comproprietarie delle parti comuni.

Roma 21 dicembre 2010 - Il condominio sorge automaticamente quando in un edificio i proprietari sono o diventano due o più. Se, poi, i proprietari sono più di quattro, è obbligatoria la nomina di un amministratore; non sono previste sanzioni nel caso in cui si violi questa norma, ad eccezione del fatto che, anche un solo condomino può chiedere al Tribunale di nominarne uno. Qualora, invece, i proprietari siano meno di quattro, potranno provvedere autonomamente alla gestione. In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se non è stabilito diversamente dai contratti attestanti la proprietà esclusiva, le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc.

Tale comunione è forzosa, cioè un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2, c.c.).
Il contraltare della forzosità della comunione è rappresentato dal diritto di ciascun condomino di servirsi della cosa comune a due condizioni: da un lato, il rispetto del vincolo di destinazione della cosa comune (il lavatoio deve essere usato come lavatoio) e, dall'altro, il rispetto del diritto altrui ad utilizzare la cosa. Il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali.

In altre parole, le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà di ciascun proprietario in via esclusiva nel condominio. Queste quote rappresentano il rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio avendo come base del tutto il numero 1000(da qui il nome).

Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare).

Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

La tabella millesimale è costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.

Le disposizioni di attuazione del codice civile (art 69) prevedono, altresì, che le tabelle millesimali possono essere revisionate o modificate quando siano conseguenza di errore e quando siano mutate le condizioni di una parte dell'edificio a seguito di sopraelevazione, di parziale espropriazione o di innovazioni di vasta portata, che abbiano alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano.